12/08/22

Наш горизонт планирования – 15 лет

Какие бы сложности ни происходили в российской экономике, основатель ГК «ВостСибСтрой» Виктор Ильичёв и его команда уверены: «Завтра должно быть лучше!» – и строят планы даже не на год-два, а на десятилетия. Какие проекты представляют интерес для компании? Как ее руководство оценивает перспективы развития Иркутска и иркутской агломерации? Какие тренды характерны для регионального строительного рынка? Об этом Газета Дело традиционно поговорила с Виктором Ильичёвым накануне профессионального праздника – Дня строителя.

Виктор Ильичёв, «ВостСибСтрой». Фото А.Фёдорова
Виктор Ильичёв, «ВостСибСтрой». Фото А.Фёдорова

«Пессимизма или страха перед будущим не вижу»

Виктор Геннадьевич, в 2020 году, когда мировая экономика столкнулась с таким вызовом, как пандемия, в интервью нашему изданию вы сказали, что в строительной отрасли нет кризиса, а есть меняющаяся реальность, и задача предпринимателя – адаптироваться к ней. Сейчас, когда на экономику оказывают влияние другие негативные факторы, ваша точка зрения не изменилась?

– Я в принципе к слову «кризис» плохо отношусь. В нашей жизни столько изменений произошло, начиная со времён СССР, что они уже приучили бизнесменов быстро адаптироваться к новым условиям, потому что некогда находиться «в трауре». Варианты адаптации уже наработаны, можно даже сказать, что они у нас в крови: изменились обстоятельства – большинство компаний адаптируются к новым условиям не больше, чем месяц. За это время вырабатывается новая стратегия, и дальше движение идёт в её рамках. Такой вывод я сделал не только из опыта нашей компании, но и из общения со своими коллегами-бизнесменами, причём и из разных отраслей, и из разных регионов.

Конечно, есть предприятия, которые закрылись за последнее время, и их немало, но это была их стратегия. У тех же, кто остался на рынке, я не вижу какого-то пессимизма или страха перед будущим.

Кстати, я также общаюсь с бизнесменами из Европы, где сейчас тоже происходят непростые экономические процессы, так вот у них адаптация к новым условиям происходит гораздо медленнее. В отличие от нас, для европейцев – настоящий шок, что государство, оказывается, может быть нестабильным, что оно может меняться.

Я так понимаю, «ВостСибСтрой» свою стратегию тоже выработал. В чём она заключается?

– Во-первых, мы должны увеличить присутствие на рынке в каждом из направлений нашего бизнеса: будь то строительство, производство стройматериалов, девелоперский бизнес, управляющие компании или подряды.

Во-вторых, мы должны подготовить базу для будущего. Наша команда – оптимисты, мы всегда говорим: «Завтра должно быть лучше!», поэтому готовим задел не на следующий год, а на следующие десятилетия. Да, такой у нас горизонт планирования – в пределах 15 лет.

Виктор Ильичёв, «ВостСибСтрой». Фото А.Фёдорова
Виктор Ильичёв, «ВостСибСтрой». Фото А.Фёдорова

Это очень круто! Сейчас чаще приходится слышать, что бизнес закладывает планы максимум на два-три месяца. Почему у вас другой подход?

– Мы придерживаемся стратегии, которая характерна, например, для бизнесменов из Китая: они всегда смотрят на несколько поколений вперёд.

Сейчас в управление ГК «ВостСибСтрой» пришли люди, которым 35-40 лет. Мне 55 лет, я – один из самых возрастных сотрудников и по факту уже не первое лицо компании. Сейчас её глава – мой старший сын. Но мы уже делаем следующий шаг: подбираем себе кадры среди грамотных, толковых ребят, которым 22-24 года. Наша задача – подготовить их к тому, чтобы через 10 лет они могли сменить сегодняшних топ-менеджеров компании.

Смена поколений – это тоже одна из стратегий предприятия. С нашей точки зрения, такой подход является долгосрочным стратегическим планированием и позволяет нам мыслить на перспективу 10-15 лет.

«Рынок находится в осторожной фазе»

Как вы оцениваете состояние рынка недвижимости сегодня и в ближайшей перспективе – в целом в стране и в Иркутске?

– Тенденции по рынку недвижимости в России в той или иной степени можно отнести и к тому, что происходит в Иркутске, и наоборот. Так, в марте этого года продажи недвижимости по всей России и у нас в регионе превысили плановые в 3-4 раза, так как, во-первых, заканчивалась льготная ипотека, а во-вторых, это была шоковая ситуация, связанная с событиями февраля. Но в апреле наступила жёсткая реальность.

Сейчас банки, без проектного финансирования которых 99% всех строек не работает, не очень активно выдают кредиты. Если раньше объём собственных вложений строительной компании в проект предусматривался в размере 10%, в крайнем случае – 20%, то в настоящее время обсуждается 30% и больше.

Это «съедает» оборотные средства девелоперских компаний, и на таком рынке могут удержаться только те, кто уже давно работает и надёжно стоит на своих ногах. То есть это рынок не для новых или небольших компаний.

Кроме этого, банки буквально под лупой рассматривают каждый проект, жёстко оценивают все риски и… не рискуют.

Виктор Ильичёв, «ВостСибСтрой». Фото А.Фёдорова
Виктор Ильичёв, «ВостСибСтрой». Фото А.Фёдорова

Это соприкасается со вторым моментом: сами девелоперы тоже не хотят рисковать. Если раньше кто-то планировал строить, к примеру, 100 тысяч «квадратов», то сейчас – только 30 тысяч, потому что не уверены, смогут ли всё продать.

И третья составляющая, от которой мы, несомненно, зависим – это покупательская способность населения. Люди тоже не готовы сейчас быстро покупать недвижимость – спрос упал, средняя покупательская способность тоже и продолжает падать.

Если повышение зарплаты и происходит в каких-то отраслях, то инфляция его «съедает». Хорошо ещё, что ожидания инфляции больше 20% не оправдываются, и она будет на уровне, скорее всего, 15-17%. Но, тем не менее, неуверенность в завтрашнем дне у людей остаётся.

Когда эти три составляющих объединяются, то рынок находится в такой «осторожной» фазе. Не скажу, что он стагнировал: компании делают новые проекты, получают разрешения на строительство, но не торопятся выводить проекты в стадию реализации. Ждут.

Чего?

– Сейчас мы все ждём осени: по нашим ощущениям, все три составляющих – финансирование банков, ожидания застройщиков и покупательская способность населения – в октябре 2022 года должны стабилизироваться. Они не восстановятся до уровня прошлого года, но строительный рынок будет жить.

ЖК «Сибиряков». фото из архива компании
ЖК «Сибиряков». фото из архива компании

А какие особенности характерны конкретно для Иркутска?

– Здесь очень сильно сказалась специфическая ситуация, связанная с приаэродромной санитарной зоной, в которую попало две трети Иркутска. Только этот вопрос был решён – изменилась ситуация в стране.

Никто из строителей за несколько месяцев развернуться так и не успел. В других же городах нашего региона не строят столько, как в областном центре, и в основном это объекты, возводимые по социальным программам переселения из ветхого и аварийного жилья, для детей-сирот и другим госпрограммам.

Кроме этого, в наш регион так и не зашли федеральные игроки, которые собирались это сделать в начале года, и есть ощущение, что их планы относительно региональной повестки кардинально изменились.

Как себя чувствует рынок индивидуального строительства?

– Рынок ИЖС остаётся достаточно стабильным. Он не испытывает таких резких подъёмов или падений, как строительство многоквартирных домов. Он стабилен, и более того, имеет тенденцию на увеличение: в среднем, на 7-10% в год. Частники как строили индивидуальные дома в небольших городах Зиме, Саянске, Тулуне, на севере области, так и будут строить. Правда, у нас не так много хороших девелоперских проектов по комплексному развитию загородных территорий, но, тем не менее, если посмотреть статистику, то именно ИЖС занимает основной объём ввода жилья в Иркутской области.

«Патроны Парк». фото из архива компании
«Патроны Парк». фото из архива компании

Вы сказали, что в ИЖС рост объёмов составляет 7-10%, а по новостройкам в сегменте МКД есть прогнозы?

– Объём МКД сократился, и в этом году, я думаю, будет минус 15-20% к объёмам введённого жилья в 2021-м. Следующий, 2023 год, будет примерно таким же, как текущий, вряд ли объёмы упадут ещё ниже.

По вашему мнению, льготная ипотека поможет справиться с сегодняшней ситуацией на рынке жилья?

– Льготная ипотека, несомненно, – громадный плюс для строительной отрасли. Она нужна сейчас и будет нужна в будущем, так как это один из главных инструментов в сегодняшних реалиях, который способен оживить рынок жилья. Уверен, что её продлят.

И ещё очень важно, чтобы льготная ипотека была распространена на вторичный рынок, это сегодня ключевой момент.

Тогда и спрос, и продажи вырастут процентов на 60-70. Потому что людям, прежде чем купить новую недвижимость, нужно сначала продать своё жильё на вторичном рынке. А покупателей, которые могут прийти и заплатить за вторичку несколько миллионов рублей из своего кармана, не так много.

«Абсолютного дефицита нет»

Ещё один актуальный на сегодня вопрос: что происходит с доступностью стройматериалов и ценами на них?

– На рынке строительных материалов для нас сейчас очень удобная ситуация. На всё, что производится в России: цемент, арматуру, пиломатериалы, санфаянс, плитку, теплоизоляцию – цены стабилизировались. Более того, на металл цены и вовсе упали. При этом на рынке сейчас избыток поставщиков стройматериалов, и компании могут выбирать, у кого покупать. Очень показательна в этом плане ситуация с пиломатериалами. У нас лесной регион, пиломатериала производится много, но до недавних пор он, в основном, шёл на экспорт. Сейчас, в связи с тем, что с экспортом возникли сложности – Европа не покупает пиломатериал, а Китай берёт его по демпинговой цене – производители обратили своё внимание на соотечественников. К примеру, на меня вышли почти все производители пиломатериала, фанеры, картона и других изделий с предложением: «Купите у нас».

Но теперь мы можем выбирать, у кого лучше качество и конкурентная цена.

Насколько для вашей компании актуальна тема импортозамещения?

– Импортозамещение происходит в сферах, которые касались инженерных технологий: вентиляции, кондиционирования, электрики, сложных систем безопасности – поскольку мы строим объекты, где требуются такие решения. В России есть аналоги, но низкого качества, и мы до сих пор вынуждены эти позиции импортировать, только теперь мы меняем поставщиков.

Строительство здания Арбитражного суда. фото из архива компании
Строительство здания Арбитражного суда. фото из архива компании

Импортозамещение имеет для нас очень большое значение ещё и потому, что в проектно-сметной документации, которую утверждает госэкспертиза, в том числе по госконтрактам, изначально были заложены технические решения, предусматривающие поставки из Германии, Франции, Италии, Америки, Японии. Сейчас этих поставок нет, но заменить их – это не только наладить параллельный импорт. Нам нужно внести изменения в проектно-сметную документацию и опять пройти госэкспертизу. Это, конечно, сказывается и на строительном процессе, и на стоимости поставляемых изделий: фактически, сейчас можно поставить всё, что угодно, только это будет дороже.

Удалось ли найти новых поставщиков и наладить логистику?

– Хорошо, что для наших социальных объектов мы успели поставить немецкое оборудование, но на него сейчас нет сервисного обслуживания. Поэтому от таких технических решений мы уходим в сторону Турции, Китая, Индонезии, Индии. Но и этот рынок нельзя назвать стабильным. Бывает, что даже по заключённым контрактам с предоплатой, компании принимают решение не поставлять товар в Россию. Так что этот рынок пока находится в несколько хаотичном состоянии. Но при этом отмечу, абсолютного дефицита тоже нет. Например, нельзя сказать, что вообще нет лифтов, и мы не можем их поставить. Всегда можно заменить одно на другое. Просто это вопрос скорости принятия решения и прохождения повторной экспертизы.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в г. Чита. фото из архива компании
Четвертый арбитражный апелляционный суд в г. Чита. фото из архива компании

Государство не идёт навстречу строителям в вопросах упрощения оформления документации?

– Идёт, и за последнее время было принято большое количество законодательных решений в этом направлении. Мы даже удивились, что, в отличие от всех предыдущих подобных экономических ситуаций, в этот раз государство отреагировало даже быстрее, чем сам бизнес. За первые недели после 24 февраля в технические регламенты и нормативы были внесены даже не десятки, а сотни изменений. Так, теперь не надо платить за повторную экспертизу, а срок её прохождения снизился с полутора месяцев до двух недель. И таких решений очень много.

Виктор Ильичёв, «ВостСибСтрой». Фото А.Фёдорова
Виктор Ильичёв, «ВостСибСтрой». Фото А.Фёдорова

«Наши внуки будут жить в городе-миллионнике»

Давайте вернёмся к развитию Иркутска с точки зрения строительной отрасли. Интересно ваше мнение, как профессионала, давно присутствующего на рынке, какие точки роста есть у города, куда ему лучше расширяться: в сторону так называемой агломерации – Ангарска, Шелехова, в сторону Пивоварихи или ещё куда-то?

– Моя точка зрения, что Иркутск должен развиваться естественным образом.

Когда искусственно решают, в какую сторону ему расти, это не работает. Да, в своё время была идея создать агломерацию, чтобы стать городом-миллионником, которому из федеральной казны, возможно, дадут больше денег. Эта идея как таковая сошла на нет, но город, тем не менее, постепенно развивается и в сторону Ангарска, и Шелехова, и Пивоварихи. Но не потому, что жителям Иркутска нужна агломерация, а потому, что там земля дешевле, инженерные сети туда подтянулись. И это – естественный процесс, рано или поздно агломерация всё равно сложится и тонкая черта между городами исчезнет. Это не произойдёт в ближайшие 5 лет, но в ближайшие 50 – точно. Наши внуки уже будут жить в городе-миллионнике.

Надо двигаться и в сторону внесения в черту города Иркутского района, который сейчас даже более динамично растущий, чем сам Иркутск, правда, по единственной причине: там есть земля для развития. Поэтому в Иркутском районе не только жильё надо построить, но и школы, детсады, дороги, запустить общественный транспорт.

Хрустальный Парк. фото из архива компании ООО СЗ «Байкальский Девелопмент»
Хрустальный Парк. фото из архива компании ООО СЗ «Байкальский Девелопмент»

Иркутск должен развиваться и внутренне. В этом плане можно только приветствовать проект теплового луча от ТЭЦ-10 в Рабочее, который реализуется по схеме инфраструктурного бюджетного кредита, причём впервые в нашем регионе. Эта сеть толкнёт к развитию районы предместья Рабочего, улицы Баррикад. От центра города это самый ближний район, но он имиджево проигрывал, в том числе из-за котельной и, соответственно, высокой стоимости гигакалории тепла. Однако через 2-3 года частный сектор там будут постепенно сносить и на его месте строить многоквартирные дома. Яркий аналогичный пример такого развития – район, который находится рядом с ЦПКО. Будет развиваться и Ново-Ленино, и Второй Иркутск, где требуется обновление жилищного фонда и есть покупательская способность населения.

Что сегодня максимально интересно потребителю на рынке жилья?

– Из-за падающей покупательской способности самые востребованные товары сейчас – более низкие по цене, чем были даже полгода назад. Мы привыкаем к другим реалиям.

Поэтому, с нашей точки зрения, и на рынке недвижимости более востребованным будет жильё эконом-класса.

В эту категорию попадает, например, наш микрорайон Юго-Западный. Когда в апреле-июне рынок в Иркутске по продажам упал в среднем примерно в 3-4 раза, то в Юго-Западном это были 15-20%. Мы анализировали и другие проекты аналогичного класса в Иркутске, картина у всех примерно одинаковая. Поэтому нужно строить жильё эконом-класса, население покупает его всё более активно. При этом я не говорю, что не будет востребован комфорт- и бизнес-класс, они, конечно, тоже будут продаваться.

Микрорайон «Юго-Западный». фото из архива компании
Микрорайон «Юго-Западный». фото из архива компании

«Бизнес идёт туда, где интереснее»

Ваша компания работает не только на рынке жилищного строительства: вы строите и промышленные, и административные объекты, участвуете в госпрограммах. Как складывается ситуация в этих сегментах?

– Это одна из наших стратегий – работа по госзаказам, поскольку в данной экономической ситуации компании, имеющие возможности и опыт строительства объектов, заказчиком которых выступает государство, только выигрывают. Мы сейчас строим около пяти объектов по госзаказу и в ближайшие полгода планируем довести их количество до десяти. Также планируем строить и школы, и детские сады в Иркутской области и заниматься уже привычным для нас делом – проектированием и строительством зданий судов в России. В августе будем вводить в эксплуатацию здание суда в Чите, и приступим к выполнению контракта в Хабаровском крае.

Мы смотрим на рынок не только в Иркутской области, а гораздо шире. Бизнес идёт туда, где ему интереснее работать

Если нам выгодно работать на Дальнем Востоке или в Красноярске – мы будем строить те же социальные объекты там.

Виктор Ильичёв, «ВостСибСтрой». Фото А.Фёдорова
Виктор Ильичёв, «ВостСибСтрой». Фото А.Фёдорова

А какие-то проекты загородного жилья, кроме тех, что сейчас реализуются, рассматриваете? Тем более, учитывая тот факт, что этот сегмент меньше всего пострадал от новых экономических реалий.

– Сейчас по партнерской схеме реализуются загородные посёлки Патроны Парк, Хрустальный Парк, и мы планируем в следующем году ещё два объекта комплексной застройки территорий под ИЖС. Мы продолжим в этом направлении двигаться и в дальнейшем, поскольку уже наработали большой практический опыт.

Часть проектов «ВостСибСтрой» реализует в партнёрстве с другими девелоперскими компаниями. Как оцениваете такой опыт?

– В экономически сложной ситуации всегда проще объединяться. В нашем понимании, партнёр – это компания, люди, которые близки тебе по взглядам, жизненным ценностям. Проекты большие, длительные по времени реализации, и мы должны друг друга понимать, уважать, на одном языке разговаривать, потому что с позиции эгоизма партнёрские отношения не создашь.

«Патроны Парк». фото из архива компании
«Патроны Парк». фото из архива компании

Мы считаем, идея партнёрства оправдала себя на 100%, и в девелоперском бизнесе планируем продолжать развитие в этом русле. Для нас это вопрос компетенций. Почему возник проект «Патроны Парк»? Потому что «ВостСибСтрой» никогда не строил коттеджи, но у нас есть опыт привлечения земельных ресурсов, финансов, в том числе, государственных – на социальную и инженерную инфраструктуру. И мы нашли хорошего, сильного партнёра – Дмитрия Кузнецова, с которым приятно работать. Он умеет строить, умеет продавать коттеджи и общаться с покупателями. То же касается и проекта Хрустальный Парк.

Конечно, мы можем всё сделать сами, но будет ли это оптимально и эффективно? Сейчас уже достаточно развита специализация, и есть компании, которые можно и нужно привлекать в наши проекты. По такой схеме мы привлекли партнёров в строительство ЖК «Сибиряков» в Нижней Лисихе.

ЖК «Сибиряков». фото из архива компании
ЖК «Сибиряков». фото из архива компании

И что вы пожелаете своим партнёрам, коллегам накануне профессионального праздника – Дня строителя?

– Я не буду говорить коллегам о кризисе и трудных временах. Я скажу, что у нас – благородная профессия. Мы, строители, испытываем большое удовольствие, когда видим результат своих усилий: дома, школы, детсады, дороги, мосты. Проектировщики видят воплощение своих творческих идей, для них огромная радость, что проект не положили на полку, что он реализовался. Это позитивный процесс.

Коллегам желаю здоровья, успехов, развития бизнеса, консолидации и объединения усилий, направленных на преображение нашего города и региона. Всегда говорю, что у нас нет конкурентов, но не потому, что мы не конкурируем, а потому, что мы считаем всех своими партнёрами, друзьями, соратниками, так как делаем одно общее дело.

Виктор Ильичёв, «ВостСибСтрой». Фото А.Фёдорова
Виктор Ильичёв, «ВостСибСтрой». Фото А.Фёдорова

Проектные декларации на сайте Наш.дом.рф

По материалам Газеты Дело

ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК

Подтверждаю, что я ознакомлен и согласен с условиями политики конфиденциальности
ОТПРАВИТЬ

Мы запустили безопасную покупку квартиры в режиме онлайн

Теперь вам остается только выбрать квартиру на сайте, а все остальное - сделаем мы. Оставьте свой номер - и мы скоро свяжемся с вами.
Подтверждаю, что я ознакомлен и согласен с условиями политики конфиденциальности
ОТПРАВИТЬ

ЗАПИСЬ НА ЭКСКУРСИЮ

Подтверждаю, что я ознакомлен и согласен с условиями политики конфиденциальности
ОТПРАВИТЬ

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Подтверждаю, что я ознакомлен и согласен с условиями политики конфиденциальности
ОТПРАВИТЬ

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Подтверждаю, что я ознакомлен и согласен с условиями политики конфиденциальности
ОТПРАВИТЬ

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Подтверждаю, что я ознакомлен и согласен с условиями политики конфиденциальности
ОТПРАВИТЬ

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Подтверждаю, что я ознакомлен и согласен с условиями политики конфиденциальности
ОТПРАВИТЬ